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各地现史上最严楼市调控后,看房价怎么走? 
2017-3-21 9:26:00

  中国楼市就像水中月,镜中花,看得见,摸不透。

  北京最近又出台限购令——“认房又认贷”,石家庄紧随其后,郑州也跟着凑了一把热闹。如果算上自2月28日起全国陆陆续续宣布限购的城市,到今天为止,全国已经约有20个城市启动升级版的限购限贷措施。

  那么多次调控,中国房价为什么总是高温不退呢 ?

  1、 居民收入的增加。房子能卖这么贵,主要还是大家有钱啦。根据国家统计局数据,2003年中国城镇居民人均可支配收入为8472.2元,到2016年中国城镇居民人均可支配收入33616元,上涨了近4倍。

  2、 中国楼市政策调控的反复性。连续几年的楼市调控,中国的房价不跌反涨,让大多数购房者对政府的调控失去了信心。

  3、 高地价造就了高房价。众所周知,中国政府的财政收入相当一部分是来自土地使用权出让。从1999年到2015年这十七年中间,全国土地出让收入总额约27.29万亿元,年均1.6万亿元。面对如此高的土地价格,开发商只好将羊毛出在羊身上了。

  4、 资源的配置不均。“大城市聚集效应”造成了一二线城市的高房价和三四线城市房子库存增多并存这么一个的现象。在一二线城市,拥有更多的文化资源、医疗资源、就业资源以及其他公共资源,所以呢,人口向大城市集中,这是不可避免的。所以更多的年轻人选择大城市打拼,而不愿去小城市发展。

  5、房地产投资有杠杆效益。这一点恐怕很多人也是没有注意到的,即便现在首付30%,对应的杠杆也是3倍,在中国运用杆杆空间的,其实就是房地产,你不信,如果把房贷给取消了试试看,房价一定是一蹶不振的。

  “限贷限购令”的升级,有什么影响呢?

  长期呢,就不好说,因为长期是刚需决定的,短期影响还是有的,短期是需求决定的,至少从两个方面是可以看出变化的:

  1、资格,很多人一夜之间购房资格就没有了。

  2、资金,现在是限贷,杠杆就会被压缩,尽管首套的杠杆还有3倍,但是第二套的话,杠杆只有非常非常少,如果说是北京二套房的首付到60%的话,杠杆率不足一倍,如果是提高到80%的话,杠杆率就只有0.75,可以进入到市场的资金会受到大大地限制。

  当然最后,市场会出现一个观望期,大家会对政策的效应进一步观望,至少对于很多购房者来讲,不用担心下一步房价会加速上涨,心理预期也可以趋于稳定,对整个市场的稳定也是有好处的。

  总的来说,中国房地产市场是严重不均衡的,一二线城市跟三四线城市完全是两个情景,所以一二线是要限购限贷的,三四线还要忙于去库存,真的是一边像海水,一边像火焰。

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